首頁 > 正心觀點 > 文章分享

博學篤行、與時精進 十周年有感

台中市不動產估價師公會十周年慶特刊
2014-03-13


         人稱國內最難取得黃金證照,轉眼間將邁入另一個十年,回顧台中公會民國93年3月6日創立,當時不過12個會員,剛好符合不動產估價師法規定的成立門檻,時至今日每年平均不到六個估價師入會,龜速的年增率、極低的高考錄取率。讓創會陳岳嶺理事長、第二屆楊祥銘理事長及幹部們因相關資源匱乏,推動會務篳路藍縷,我自第三屆接下了這個擔子後,可說是吃足了苦頭,個中滋味點滴在心頭。


一、台中市工會組織現況


         一直以來估價師高考的錄取率偏低(平均6%),故全國開業估價師只有295人,所以中部地區(中、彰、投、苗、雲)開業估價師皆需就近加入台中市公會,目前會員數70人年增率約3%左右,服務範圍卻是全國最廣,每年會費需繳納34800元,也是所有專技人員公會組織中之最。


         台中公會會員年齡層集中在35~50歲間青壯年齡層,研究所以上學歷占過五成,年輕、活力、高知識水平一職是產業特色之一。而經營型態有八成估價師以「個人」事務所執業,「聯合」事務所只有六家的數量,顯示中部估價師大多以小而美的型態經營本業。


二、十年來估價市場轉變


         基本上,沒有人會否認估價師在不動產業領域具有崇高地位,然估價師法開始施行時,政府卻不是那麼重視產業的發展,民眾普遍也不瞭解這個證照制度,直到北部都市更新、捷運聯合開發、中南部市地重劃、土地徵收爭議問題不斷浮上檯面,包括公開發行公司的資產重估、金融機構擔保品鑑價;財產分配、共有物分割、損害賠償的民刑事訴訟案件,都涉及不動產估價的需求,各界才慢慢意識到估價師角色的重要性。


三、產業發展出現的瓶頸


         雖然不動產估價產業已存在半個甲子,但真正法制化不過是十來年的時間,以至於市場許多現象讓外界覺得還不是那麼成熟,不當削價競爭情形尤為甚者,因客戶與估價師業務間尷尬的依存關係,使得劣質報告書讓原本對估價師有所期待人士,信賴程度逐漸地降低。


         現階段產業發展確實演變成劣幣逐良幣的窘境,在報告書客觀評鑑制度尚未建立之時,少數估價師為圖生存以魚目混珠方式,導致劣質報告書影響利害關係人權益的情形相當嚴重,更無法進化到優勝劣敗之評價市場。


         另政府未能積極輔導產業步入正軌,排除萬難賦予估價師法定業務,協助公會輪案制度朝正向發展,在許多優秀估價師面臨生計問題,沒有合理報酬及獨立作業環境,自然慢慢退出惡性競爭市場,亦是造成產業人才斷層的關鍵因素。


四、台中公會有哪些成果


         為突破現有產業發展的困境,在我四年前剛上任第三屆理事長時,便積極推動公會輪案及襄閱機制,期盼藉由公平的派件程序杜絕輪案估價師受到客戶不當的干擾,另由專案估價師負責案件聯繫協調事宜。報告書初稿完成後,亦經由輪值襄閱委員會,以嚴謹的審查流程,協助輪案估價師做好具一定公信力的估價報告書。


         相較於歷史悠久的職業團體,十年進程的台中公會屬於資源缺少,經費不適那麼充沛的單位,以至於從一開始會館空間狹小,到需與理事長事務所合署辦公。好不容易在我四年的任期中,努力籌措建置新會館的裝置費用,終於有了屬於會員的獨立會所,除了會務人員的辦公空間外,我們還規劃接待區、襄閱室、小型會議室與訓練教室,相信如此完善的硬體設備,除了凝聚會員的向心力之外,更能讓往後的各項會務順利推動。


五、未來會務的重點工作


         既然公會的公平輪案制度逐漸成熟上軌道,且已讓外界多所肯定,我們將製作文宣說帖讓民眾更能瞭解估價師的功能與定位,加以善加利用專業證照,降低不動產交易成本。


         再者,為修補不動產估價技術規則及全聯會技術公報的不足,將研擬一套不動產估價報告書統一操作手冊,讓估價師於製作估價報告書時能有所依循,試圖解決各家事務所間報告書版本格式不一致,也能讓外界清楚分辨或是評鑑報告書品質的好壞,藉此提升估價技術。


六、欲從事估價後進建言


         「品格教育」是進入不動產估價領域第一要件,而輔導考照補習班卻用「千萬年薪、億萬身價」的口號來招攬學員,導致許多欲從事這個行業的準估價師抱著考上就鹹魚翻身、準備大撈一筆的心態,殊不知道一份報告估價報告書涉及很多人的財產權益,是一個「良心」事業,決不能用做「生意」的角度來看待這份工作,否則很容易面臨道德風險的問題,唯有「威武不能屈、貧賤不能移」的立場,估價師才能得到社會的信任,自然得以服務越來越多的客戶。


         另外,不動產估價師的養成時間很長,倘若有志從事這個行業,文筆鋪陳要好,電腦排版、繪圖、製錶的操作能力要強,同時也必須每天閱讀不動產相關的財經時事,經常到台灣各地走訪瞭解當地的自然人文,和房地市場變化情形,唯有不斷充實自己與時精進,才有辦法寫出一本文情、圖文並茂的估價報告書。


         事實上,不動產估價師誠如法官,必須扮演好衡量不動產公允市價仲裁者的角色,自我的紀律約束要求一定要高,如此,才能得到社會各界的認同與託付。


         總之,外界賦予不動產估價師穩定國家經濟發展,健全不動產交易市場、息爭止訟相當高的期望,故於其資格取得相較於律師、會計師、醫師、建築師錄取門檻為高外,尚需要有二年實務經驗的養成,申請開業證書強制加入「公會」後,方得執行不動產估價業務。在產業發展的初期,公會的運作良窳攸關估價師的未來,也深深影響許多業務需求者的權益。


         因此,十年有成的台中公會會兄、會姐將團結上下一心,會務不斷進步革新,引領估價產業大步向前,繼續為不動產真實價值把關。