台灣房市「潛在4風險、應變5方向」

         台灣房地產市場近期出現多項警訊，顯示整體正步入「中期調整階段」。根據最新統計，截至2024年第四季，全台待售新成屋住宅數量已突破11萬宅，創下歷史新高，反映出市場供應持續增加、庫存壓力不斷攀升的現象。同時，金融機構對建商與購屋族的放款政策趨於保守，貸款成數下調與利率偏高，使市場成交揭露量與實際交易量同步萎縮。觀察六都及新竹地區近一年實價登錄資料，不論預售屋、中古屋或新成屋，成交量全面下滑，顯示市場買氣走弱信號強勁、消費者信心愈趨保守。

         作為建商推案信心指標的建築貸款餘額，在最新9月數據中已連續三個月下降，年減0.37％，為自2016年11月以來、近9年首度出現負成長！表示市場資金動能顯著轉弱。

         進一步觀察歷年走勢，疫情期間市場游資充沛，資金積極湧入房地產，使建築貸款年增率於2021年初攀升至21.73％高點，創下近年紀錄。其後因有政策干預，增幅逐步回落至10％以內區間；而短短不到3年，年增率即跌破零軸，反映房市景氣已由高檔盤整轉為緊縮收斂。此現象意味著建商在融資面臨巨大壓力，加上利率走高與購屋貸款成數下調等因素，使房市活絡度進一步受到抑制，推案意願與資金流動均呈下行趨勢。

         整體而言，台灣房市正面臨「去化速度放緩、買方觀望升溫、資金壓力加劇」的多重變化。這波市場轉變不僅影響建商，也逐漸擴散至房地產相關上下游產業鏈，包括建材供應商、裝修公司與承包商等，已陸續出現訂單減少、交期延遲與現金流緊縮的初步徵兆。

         正心不動產估價師聯合事務所陳孟筠協理指出，目前市場已明顯進入「供給過剩與低買氣並存」的調整期。雖然多數建商仍能勉強支撐，尚未出現大規模倒閉或工程停擺現象，但若市場疲弱情勢持續惡化，恐將引發更深層的結構性風險，對整體經濟及地方財政將連帶造成衝擊。潛在風險可能包括：

         1.庫存去化遲滯：隨著成屋供給量持續上升，若銷售長期停滯，建商為回收資金勢必採取降價或促銷策略，甚至延後新案開發或暫緩施工。這將使市場價格進一步走弱，形成價格下跌與信心疲弱的惡性循環。

         2.交屋潮與資金鏈緊繃：當新建案陸續完工交屋，但實際買盤不足，建商現金流入受阻，不僅影響移轉登記量，更使下游地政士、房仲及金融等相關業務量下滑，市場流動性明顯趨緊。

         3.上下游產業連鎖影響：建築承包商、營造廠與建材供應商可能遭遇付款延遲、合約延期甚至取消，導致中小企業資金壓力加劇。為求生存，部分業者可能被迫降價接單，進一步壓縮產業利潤空間，內需市場負面影響風險升高。

         4.裝修與居住市場萎縮：新屋交屋延宕，使裝修與室內設計市場規模縮小，中小型業者營運風險提高，恐導致企業退出市場，影響就業與消費動能。

         陳孟筠說，房市低迷不僅限於市場面的冷卻，更可能牽動地方政府的財政穩定。交易量下滑與價格走弱，將直接壓縮房屋稅、契稅、土地增值稅、房地合一稅等主要收入來源。由於地方政府財源高度仰賴不動產相關稅收，一旦稅收減少，財政空間將被迫收縮，進而影響基礎建設與公共工程的推動。從道路改善、社區更新到公園整建、排水系統維護，均可能因經費不足而延宕。長此以往，區域發展將放緩，形塑出「房市冷卻→稅收減少→建設停滯→區域吸引力下降」的骨牌效應。

         陳孟筠強調，雖然部分區域及個別建商已出現困難跡象，但整體尚未進入全面危機；然而若國際經濟惡化或金融政策收緊力道加大，風險將迅速擴散，恐引發建商倒閉、工程停擺及建材價格急跌等連動效應。

         因此陳孟筠建議，政府應透過稅制調整、資金監理及住宅政策，協助市場回歸供需平衡，穩定房市與地方財政。同時，建築與裝修業者應提前部署，強化財務體質與業務多元化，以在調整期中保持韌性，迎接下一波成長契機。主要方向如下：

         1.檢視訂單結構：檢視業務是否過度集中於大型新案，並積極開拓交屋後的售後服務、維修與裝修市場，以維持穩定現金流。

         2.強化資金管理：嚴密追蹤現金流，預先建立緊急備用金，因應上游付款條件惡化或訂單延遲。

         3.轉向穩定市場：將業務重點逐步移向都市更新、危老重建、公共建設、耐用家具與高質感裝修等相對穩定領域，降低對新建案景氣的依賴。

         4.調整經營節奏：應認知本波房市調整期可能延長，短期內恐難以出現快速反彈，需以中長期策略佈局。

         5.監控市場指標：持續追蹤「待售新案庫存水位」、「移轉成交量與推案量趨勢」以及「利率與房貸審核條件」三大變化。這些數據是觀察市場健康度與調整週期的重要風向球。

         陳孟筠表示，房市的調整雖帶來壓力，但也是產業自我修正與升級的契機。唯有提早審視財務結構、優化營運重心，才能在市場盤整期中站穩腳步，為下一階段的健康成長奠定基礎。

(文/蕭又安)