建案廣告不實「公設變違章」　估價師曝：社區價值減246萬元

         台中預售屋推案量自2017年以來，每年都有超過萬戶以上的供給量，然而隨大量成屋兌現，消費糾紛也盡出，中台灣不動產估價師公會創會理事長黃昭閔分享案例，「購屋族在預售期間買進預售案，交屋後竟有多項建材配備、公設廣告不實，減損價差高達246萬元。」

         社團法人臺中律師公會以及中台灣不動產估價師公會，舉辦「不動產估價程序正義研討會—律師與估價師的深度對談」。黃昭閔指出:「不動產告訴範圍相當廣泛，以社會現況來說，逐年攀升的推案量衍伸出來的預售屋廣告不實案件最常見。」

         黃昭閔舉例：「過去購屋族買進海線預售案，豈料交屋後竟發現多項重大瑕疵，包括：門窗、衛浴、門鎖、地板遭建商擅自更換品牌，原先購買的休旅車車位，也因高度差無法停放；另，公設還因佔用法定空地遭判違建拆除等。」

         「經估價後，光是公設瑕疵部分，整座社區價值減損竟高達246萬元，而個人損害則高達54萬元，最終該建商也遭公平會開罰。」黃昭閔指出，由此可見，不動產估價報告書扮演關鍵角色，往往是訴訟輸贏的關鍵。

         除了建案廣告不實，台灣社會高離婚率伴隨而來的財產分配、以及近期頗受議論的建案損鄰事件等，都是估價報吿書範疇；對此社團法人臺中律師公會蘇若龍理事長也認同表示：「包含遺產繼承、夫妻剩餘財產分配、共有物分割價金找補等民事訴訟事件，通常須由不動產估價師協助出具鑑定報告，因此優化估價報吿書的品質與公信力相當重要。」

         不過，治緯不動產估價師事務所估價師林筱涵點出：「現階段不動產估價所面臨的挑戰，就是報告書無法讓一般人有效閱讀、估價方法的選定理由未明確說明、價格推演未交代清楚等，導致估價結果受到質疑。」

         她也進一步指出「不動產估價應循襄閱或協審機制，才能有效為不動產估價報告書把關。」

(文/陳筱惠)