3重點看房市！2023年量縮格局底定

         正心不動產估價師聯合事務所2023年9月6日發布「大台中房市交易動態資訊平台」2023年Q2大台中房市分析季報，就台中市2023年Q2不動產交易量體及價格進行專業分析，總結房市表現以及全年預測，正心不動產估價師聯合事務所推測下半年適逢總統大選，市場普遍觀望，在無大量新案挹注下，下半年即會出現開工量減情形，2023年量縮格局底定。

         整體移轉棟數表現差強人意

         在建物買賣移轉登記數量部分，2023年Q2建物買賣登記棟數為11,590棟，季成長16.5％、年減11.5％；第一次登記棟數為5,446棟，季成長31.4％、年增18.5％；暫結2023年上半年表現，買賣登記棟數年減16.7％，第一次登記棟數年增3.1％，受到貨幣緊縮政策及平均地權條例影響，房市量能仍受到抑制，惟恰逢連續兩季皆有新屋交屋潮挹注，而使整體移轉棟數表現差強人意。

         而以最新單月表現來看，2022年8月的建物買賣登記棟數為4,095棟，相較於上月成長5.5％，比2022年同月增加1.7％，短時間內仍有交屋潮加持，故有量增情形，須端看後續交易量成長表現，方能判斷房市是否好轉。8月建物買賣移轉的前三大熱區依序為北屯區(703棟)、太平區(601棟)及西屯區(448棟)。

         建照、使照量部分，2023年Q2建照量為7,020戶，比2022年同期減少3,217戶；使照戶數為4,120戶，比2022年同期減少1,229戶；開工戶數為9,172戶，比2022年同期增加1,600戶；暫結2023年上半年表現，建照戶數為12,893戶，較2022年同期減少3,109戶、年減19.4％；使照戶數為7,925戶，較2022年同期減少1,972戶、年減19.9％；開工戶數為15,800戶，較2022年同期增加523戶、年增3.4％。

         依實價登錄資料分析，2023年Q2成交金額為1,476億，季增12.6％、年萎縮27.3％；成交量為11,037件，季成長11.1％、年衰減13.9％。

         台中土地市場，住宅、商業及工業土地皆走跌

         在土地成交價格部分，2023年Q2都內土地各類均價表現與上季相比：住宅區價略跌0.7萬/坪；商業區下滑5.6萬/坪；工業區小跌1.7萬/坪；農業區小漲1.1萬/坪；其他土地價揚7.4萬/坪。都外土地各類均價與上季相比：甲建小漲1.1萬/坪；乙建上揚5.8萬/坪；丙建持平；丁建大漲7.5萬/坪；農牧用地成長1.7萬/坪；其他則價揚1.2萬/坪。

         2023年Q2住宅區土地均價約29.8萬/坪；商業區土地均價約42.1萬/坪；工業區土地均價約16.3萬/坪；農業區土地均價約8.8萬/坪。本季僅農業區土地價揚逾1萬/坪，住宅區、商業區及工業區土地皆走跌，尤以商業區價跌近6萬/坪最多。

         房價長期而言，呈微幅上漲趨勢

         近年來區分所有建物建坪平均單價為：大樓單價約22.5萬/坪，華廈單價約17.5萬/坪，公寓單價約16.3萬/坪。以長期而言，呈微幅上漲趨勢。最新2023年Q2區分所有建物建坪單價表現：大樓29.9萬/坪，季增11.6％、年增9.9％；華廈23.6萬/坪，季衰退8.9％、年漲2.6％；公寓22.7萬/坪，季微揚0.4％、年成長3.7％。

         近年來各類型建物平均總價為：透天厝總價約1,620萬，大樓總價約1,170萬，華廈總價約620萬，公寓總價約480萬。長期而言，透天厝及大樓總價易有明顯漲跌幅度，反觀華廈及公寓的部分則幾無變化。觀察2023年Q2各類產品總價變化：透天厝持平；大樓連兩季上揚；公寓大幅拉升至近800萬水位，為歷史次高；華廈略跌。

         依據2023年Q2實價登錄資料顯示，台中市整體建物買賣交易仍以住宅大樓及透天厝產品為主，其成交數量比例分別為58.0％與19.9％，交易以總價500~1,000萬元為主，佔35.7％。

         2023年Q2各行政區屋齡2年內大樓交易案件(超過100件者)，以南屯區單價較高，交易量則集中在北屯區、南屯區及南區。北屯區遇交屋潮高峰期，包含陸府森山、惠宇大容、登陽城之華等數案，全區有0.7~2.9萬/坪不等之漲幅；南屯區有精銳Garden One、勝美敦美、碧國光體建築等高單價個案進場，致全區價格攀升，整體價揚達10萬/坪；南區適逢惠田上書房及女王萬歲整批交屋，成交價分別為31.8~39.8萬/坪、25~35.9萬/坪。

         而分析2023年Q2各行政區屋齡2年內透天厝交易案件(超過30件者)，以潭子區之平均總價較高，交易熱區則為龍井區、大里區及沙鹿區。龍井區購買主力帶為1,050~1,360萬元間，全區小漲，其中四成交易屬永築集品，成交總價為1,060~1,485萬元間；大里區購買主力帶為965~1,768萬元間，頂標反映電梯の墅行情(2,450~3,600萬元間)而走高，其餘區位則有昌祐極光計劃二期(910~1,470萬元間)流通，後標~均標下修逾佰萬；沙鹿區購買主力帶為1,318~1,675萬元間，全區價揚，而總價高於1,500萬元之交易量增，故高總價區漲幅較顯。

         3大重點看後勢，2023年量縮格局底定

         正心不動產估價師聯合事務所市場研究室陳孟筠協理表示，從前述各項數據總結3個重點：

         (1)當房市展望佳時，會積極推出新案並加快興建時程，帶動建照及開工量成長，反之，則會出現萎縮。現階段建照量已出現有感收斂，表示建商轉趨保守放緩推案節奏，致新申請建照量銳減，即便取得建照後，也可能因應市場變化(轉差)而申請展延開工。端看2023年上半年開工量雖較2022年同期增加523戶、年增3.4％，呈微幅上升，然推測下半年適逢總統大選，市場普遍觀望，在無大量新案挹注下，下半年即會出現開工量減情形，2023年量縮格局底定。

         (2)受限於央行管制都內土地貸款成數，蛋黃區域市場交易熱度下滑，價格同步受到壓制，故2023年第二季都內土地成交價格多呈下修；反觀都外土地受限程度較低，相比之下仍有發展空間，故出現獵地外移情形，亦間接推升都外土地成交價格。

         (3)不論係新屋或中古屋，住宅大樓主力總價帶皆有上調情形，改以總價介於1,000~1,500萬元間為市場主力，表示總價低於仟萬的物件愈漸稀少，通膨時代下雖帶動資產增值，但對有買房需求的民眾來說，無疑是於無形中提高購屋痛苦指數，進而迫使政府實施一連串的打炒房政策。

(文/蕭又安)