解析打炒房條例三讀 張金鶚：地方執行力才是重點 房市將軟著陸

         眾所矚目的《平均地權條例》部分條文修正草案今（10日）三讀通過，五大重拳「限制換約轉售、重罰炒作行為、解約申報登錄、私法人購買住宅採取可制、建立吹哨者制度」讓不動產業者叫苦連天。學者認為，修法效果宣示意味濃厚，經過一段時間發酵後，對房市冷卻有相當效果，房價會慢慢軟著陸，但後續最要緊的是地方政府能否落實執法。

         張金鶚：限制換約轉售和私法人許可制影響大 冷卻房市有效果

         政治大學地政系退休教授張金鶚接受本報採訪時說，本次修法有五大重點，其中預售屋限制換約轉售，雖然數量不多，但對房市哄抬效果跟心理恐慌影響大，造成全體上漲，修法通過後，有不少投資客想要儘速脫手，連帶預售屋轉售的投資減少，對房市冷卻有相當的效果。

         至於私法人部分，張金鶚指出，近年來不少私法人藉由公司名義來投資住宅用房屋，在「需經內政部許可」部分，私法人取得後並將受到取得後5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記的限制，短期內對「假借開公司之名、行炒房之實」有抑制效果，但私法人是否會採取其他方式，值得持續觀察。

         中央力拚修法堵漏洞 地方執法要落實才給力

         張金鶚說，從整個修法的進度和內容來看，內政部抵擋了建商的壓力，「非常不錯，花代理部長也非常努力」，而房價猶如景氣，短時間內不會快速下滑，畢竟消化仍需要一段時間，量縮到一個程度後，房價在下半年到明年的態勢會比較明顯，會慢慢軟著陸，價格會緩緩下調。

         張金鶚話鋒一轉，他提到，中央在立法上確實做出很多努力，地方政府執法是重要核心，無奈的是六都和地方縣市的素質參差不齊，建商施加的壓力大，恐怕會讓地方政府「高高舉起、輕輕放下」，建議不能只是開罰，最好公布建商名稱，依照比例原則罰到怕才行，這些都有待持續關注。

         黃昭閔：中小型建商是「田螺寒水過冬」 危老都更將成新標的

         中華民國不動產聯盟總會監事會召集人、不動產估價師黃昭閔認為，本次修法能反映人民期待的重點，不過，對整體房市而言，並不是件好消息。房市在去年下半年就急凍，修法三讀後恐怕是雪上加霜，尤其是預售屋限制換約轉售和私法人許可制等，就足以讓房是「冷到冰點」。

         黃昭閔指出，修法通過後，不僅對口袋夠深的大型建商造成衝擊，中小型建商更是「田螺寒水過冬」，意即要做好準備、迎接苦日子，接下來推案量會腰斬，預售屋沒有推案的生存空間，加上央行的信用管制仍在，而中小型建商的融資能力不比大型建商，國內的剛性需求早在前幾年已進場完畢，就剩下資金逃亡潮，法人的資金也會移往其他標的。

         黃昭閔也質疑，近年來政府推動危老都更，且為了加速危老都更順利執行，做出不少豁免條款，限制範圍相對少，而大型建商有財力跟資金，可以選擇危老都更做為開發對象，將會是另類的移轉標的；另一種產品，整棟出租套房在包租代管的保障下，暫時沒有特別的管制，也有可能成為資金流向的目標。

         房價先反映土地連帶量縮 建議鬆綁信用管制留活口

         黃昭閔說，修法通過對中小型建商造成較大的衝擊，房市量縮價跌，先從預售屋開始，連動到成屋市場，上半年量先縮，成屋的價格會在下半年跌，而住宅的價格下跌之後，就換到土地量縮，預期明年上半年會反映土地交易量縮的情況，房地產會進入「冬眠階段」，特別是供給量夠多、需求沒那麼高的區域衝擊最高，點名台南市和高雄市會首當其衝。

         既然寄出棒子，也應該要給蘿蔔。黃昭閔建議，政府要有相關配套，不能太趕盡殺絕，若要健全不動產產業，也得讓中小型建商有存活的空間，或許央行的房市信用管制措施和貸款成數應可適時調整。

(文/徐筱嵐)