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3大因素推升房市登新高 專家預言剛性買盤恐鬆動

富比士地產王
2022-01-10


         2021年房市正式封關,六都全年買賣移轉棟數共計26萬7,750棟,連續第五年正成長,台中更是達到4萬9806棟,房市熱度僅略遜於2011年縣市合併利多爆量時期,以及2013年房市景氣最熱絡時期。專家分析,因疫情所衍生的物價上揚、資金氾濫、房市政策等,都意外推升房市到一個新的高度,未來則要留意資金退潮後,剛性買盤可能出現鬆動。


         正心不動產估價師聯合事務所市場研究室經理陳孟筠表示,回顧2021年不動產走向,仍持續受到疫情影響,其中全球化生產的供應鏈,因產能無法如期開出,造成「物以稀為貴」的現象,相關報價紛紛上漲,與營建有關的材料成本也無法躲過這波漲價潮,成為助漲房價的其一原因;其次,各國政府為挽救售疫情衝擊的經濟體系,實施降息及量化寬鬆政策也讓台灣進入低利且游資氾濫的環境,再加上疫情對台灣的干擾程度遠低於其他國家,也間接讓台灣成為可投資的標的之一。


        陳孟筠也説,「不論是流入台股抑或是台灣房地產的資金,皆造成另類拉抬效應,台股指數、地價與房價連帶攀上新高點。」為抑制短線房市過熱,去年政府也多次祭出房市利空政策,包括:實價登錄2.0、紅單納管、限貸令、房地合一稅2.0等,然而,投資者總有「繞過」高額稅率的應對房市,且意外成為推升房價的因素之ㄧ。


         陳孟筠以房地合一稅2.0做舉例,該政策為嚴格禁止購屋者短期炒作,延長課徵重稅的持有時間,2年內轉賣都須課徵45%重稅,投資客為避免稅務成本提高,開始以「養屋」的概念常放,將短期投資轉化為長期租賃即可避開高稅率,額外增加的成本再以調漲租金方式轉嫁出去。如此一來,對房屋持有者來說,持有期間租金與房價的雙漲空間,或多或少可消抵修法後高稅額的負擔程度,阻嚇效果恐會打折扣。


         展望後市,陳孟筠指出,當熱潮退去後,資金抽離、升息壓力都會接踵而來,近兩年來資金已過度集中在住宅市場,日後少子化問題愈發嚴重,就業勞動人口也會降低,甚至造成剛性買盤鬆動。至於,未來佈局方向陳孟筠則建議,應以因應人口生活機能作為買盤著力點,轉往收益型不動產發展,例如休閒不動產,創造新的需求端契機點,同時也能分散風險。


(文/林婉琪)