不是沒人想買　而是「不好貸款」　沒有量成最大警訊

         當前整體景氣維持高檔，但房市交易仍持續低迷，形成「景氣熱、房市冷」的背離現象。尤其目前的AI榮景已不只是反映在股市與企業獲利，更實際轉化為廠房、設備、資料中心與相關基礎建設投資，但住宅市場交易量仍停留在低檔。

         今年前8月六都建物買賣移轉合計133,667棟，較114年同期135,721棟減少2,054棟、年減1.5％。值得注意的是，114年前8月六都交易量本身已較113年同期的187,580棟，大幅衰減27.6％，因此今年看似僅小幅衰退，實際上是在前一年大幅量縮形成的低基期上持續盤整，交易量未伴隨總體經濟的高成長而明顯回升。

         正心不動產估價師聯合事務所協理陳孟筠分析，在前一年交易量已大幅下滑的情況下，今年仍未出現明顯反彈，代表目前住宅市場面對的已不只是傳統淡旺季問題，而是購屋負擔、銀行房貸條件、資金配置與市場預期共同形成的「結構性低量」。

         景氣紅利集中　經濟成長未全面轉化為住宅購買力

         過去景氣好轉時，所得增加、企業獲利與資產累積，往往會進一步轉化為購屋與置產需求，現階段的經濟成長結構卻已經與過去不同。因景氣動能主要集中在AI、半導體及出口相關等特定產業與族群，未必能全面轉化為住宅市場的購買力。

         另一方面，隨著股票、ETF及其他金融商品等投資管道日益多元，在資金配置選擇增加下，加上信用管制、 房貸條件收緊及房市政策偏向抑制投資需求，使得資金配置已不再單向流入不動產。現階段房市交易除受總體景氣影響外，金融與信用政策已成為更關鍵的主導因素。

         AI進入高資本支出周期  銀行金融資源競合升高

         7月M1B、M2年增率分別為7.34％及7.42％，全體貨幣機構放款與投資年增率也由6月底的8.80％提高至9.07％，顯示整體金融體系並非缺乏資金，而是市場對資金的需求正在快速增加，而且來源愈來愈多元。

         例如AI及半導體產業正處於極大規模擴產階段，除土地及廠房外，還包括設備、資料中心、伺服器、原物料及營運週轉等龐大資本需求。 銀行放款須同時考量存款與資金來源、流動性、資本適足、產業集中度、風險控管及資金成本，當AI擴產、半導體投資、企業週轉、資本市場及住宅房貸等需求同步增加時，各類授信之間的相對競爭程度自然提高。

         因此，目前金融市場已不只是過去常說的「股市與房市搶資金」，而是進一步形成AI與半導體擴產、企業資本支出、資本市場融資、一般企業營運資金及住宅房貸，共同競逐銀行金融資源。

         在產業政策鼓勵資金流向生產性投資、央行持續控管不動產授信集中的背景下，銀行新增資金的配置方向也正在改變。陳孟筠表示，這將讓一般住宅市場即使仍有自住需求，也可能面臨核貸成數、鑑價估值、利率、收支比及承作順位更為審慎的金融環境。

         房市不只是看「有沒有人要買」　更要看買方能否取得足夠資金

         陳孟筠認為，當前住宅交易低迷不能完全解讀為買方沒有購屋意願，其中一部分壓力來自於資金取得條件改變，尤其房地產本身就是高度依賴金融槓桿的商品。

         以總價2千萬元住宅為例，若原本預期貸款七成，可取得1,400萬元房貸；若實際核貸僅六成，買方就必須額外增加200萬元自備款。若再遇到銀行鑑價估值低於成交價格，實際資金缺口還會再進一步擴大。

         因此，影響住宅市場量能的關鍵，已不只是市場上有多少資金，而是買方能否取得足夠、可負擔，且可以順利撥款的住宅貸款。

         房市「沒有量」本身就是景氣風險

         更值得警示的是，住宅長時間低量已開始從交易市場向相關產業擴散，房地產並非只有房價漲跌，交易量減少，首先反映在仲介與代銷業務量；包括銷售去化速度延長後，建商推案、土地取得與開發決策也會轉趨保守，進一步影響土地交易、地政士、建築規劃、廣告行銷、裝修等周邊產業。

         陳孟筠認為，房市量縮已不只是資產價格問題，而正逐步轉化為不動產產業景氣問題。即使房價尚未出現全面、大幅度修正，但若成交量、推案量與開發案量長時間維持低檔，對高度依賴交易件數與專案量維持營運的不動產相關產業而言，經營壓力會持續累積。

(文/蔡佩蓉)