「股熱房冷」只是表象　專家：資金正在選擇流動性

         今年8月六都建物買賣移轉棟數合計15,723棟，為近十年同期新低，月減23.3％、年衰退5.6％，雖然今年前8月成交量僅年減1.5％，但交易動能仍持續轉弱。專家指出，六都表現已經開始出現差異，未來將更取決於各區域的供需結構、交屋量、產業條件及產品競爭力。

         正心不動產估價師聯合事務所市場研究室協理陳孟筠指出，目前房市主要受到信用緊縮、高房價與資金分流三股力量牽制。銀行授信仍偏審慎，股市持續吸引部分資金，加上營建與持有成本支撐房價，使買賣雙方價格認知難以靠攏。

         信用緊縮、高房價夾擊　單靠政策鬆綁難救房市

         從目前市場結構觀察，即使9月央行理監事會議的信用管制政策有所修正，也不宜期待單靠信用條件調整，就能迅速帶動房市全面回溫。原因在於，目前房市所面對的問題已經不只有貸款。

         陳孟筠提到，一方面，房貸槓桿受到限制後，高流動性的股票及金融資產，更容易吸收市場增量資金；另一方面，住宅市場亦面臨交屋量高、開工縮減、建築成本及營建資源重新配置等問題。因此，「股市熱、房市冷」比較像是市場結果。

         更深層的變化，是資金正在選擇流動性，銀行正在重新配置信用，建商正在調整未來供給，而營建資源也正在往不同產業重新分配。這也是為什麼當前市場會同時看到，股市活絡、住宅成交量低迷、工業土地仍有支撐、科技廠房持續投資，以及住宅建照與開工快速減少等看似矛盾的現象。

         這些並不矛盾，而是同一場資源重整下的不同結果；而房市也不是全面轉空，是進入結構重整期。陳孟筠認為，下一階段市場最值得觀察的，已經不只是央行「鬆不鬆綁」，而是交易、價格與供給之間何時重新取得平衡。

         房市進入結構重整期　供給、價格與需求重新找平衡

         短期而言，市場仍須消化前期完工與交屋量，成交量快速回升的機率有限；但若建照與開工持續低迷，中長期新增住宅供給亦將逐步收斂。

         價格方面，也不太可能所有區域與產品同步修正。核心地段、稀缺產品及自住需求支撐較強的市場，仍可能維持一定韌性；反之，供給集中、高總價或投資需求佔比較高的產品，價格調整壓力相對較大。

         未來真正決定房市走向的，不只是政策鬆綁與否，而是資金、價格、供給與實質需求如何重新找到平衡。

         對建商而言，過去「大量推案、等待市場上漲」的模式將更加考驗產品定位與財務能力；對購屋者而言，也應從追逐短期行情，重新回到地段、總價負擔、產品稀缺性及長期使用價值。陳孟筠強調，政策或許能改善部分市場的流動性，但下一階段真正決定房市強弱的，將不再只是資金多少，而是資金願意流向哪裡。

(文/蔡佩蓉)