房市拚築底？4大指標要盯緊　「自住、低總價」相對有撐

         AI產業鏈投資帶動下，景氣維持擴張，但企業的成長動能尚未全面轉化為住宅市場買氣。其中，製造業採購經理人指數（PMI）、非製造業採購經理人指數（NMI）呈現擴張，消費者信心指數（CCI）當中的「購買耐久性財貨時機」與「購買房地產時機」，卻呈現下滑。

         綜合PMI、NMI與CCI三項指標，正心不動產估價師聯合事務所市場研究室協理陳孟筠指出，PMI與NMI呈現的是企業營運及產業投資面的韌性，但住宅交易能否明顯回升，仍須取決於消費環境、房貸條件及家戶購屋意願的CCI相關信心指標。

         當前房地產市場正處於「產業景氣強、消費與購屋信心弱」的分化階段，因房市已快速降溫，逐步進入「量能築底、價格修正與資金重新配置」的調整階段。近期若交易量出現回升，可視為市場悲觀情緒逐步淡化，但現階段仍不足以確認房市已全面反轉。

         根據最新發布的《房產經濟指標小教室－信心指標篇》分析報告指出，115年7月台灣製造業採購經理人指數（PMI）微幅上升至61.5％，已連續10個月處於擴張區間；非製造業採購經理人指數（NMI）則為57.3％，同樣維持穩健擴張。

         但是，消費者信心指數（CCI）僅64.58點，其中與不動產市場較具關聯的分項指標「購買耐久性財貨時機」與「購買房地產時機」，分別降至93.43點與90.13點。

         陳孟筠指出，當前房市信心主要受到三項因素牽動：

         第1、房貸與信用條件偏緊：即使部分貸款政策有所鬆綁，整體信用管制基調並未明顯改變，銀行授信條件、貸款成數及資金排撥速度，仍是影響購屋能力的重要因素。

         第2、資金配置出現競合：金融市場對資金仍具有高度吸引力，部分投資型及高總價購屋需求可能因資產配置考量而延後進場。若股市波動加劇，財富效果亦可能影響高資產族群的購屋決策。

         第3、房價與所得負擔仍高：在房價尚未明顯修正、家庭對未來所得及景氣缺乏充分信心的情況下，購屋意願難以僅靠單一政策刺激全面回升。

         因此，CCI走弱並不必然代表住宅市場全面轉空，而是反映不同需求族群的調整速度開始分化。投資型、第二戶、高總價及非必要性住宅需求通常率先降溫；相較之下，首購、自住及低總價產品仍具較高的剛性需求。

         未來住宅市場更可能呈現「自住優於投資、低總價優於高總價、具產業支撐區域優於一般區域」的結構性兩極分化，即市場所稱的K型發展。

         目前市場呈現3項特徵，包括產業型不動產優於住宅市場、企業自用需求優於投資需求、交易量可能先於價格止穩。即使市場交易逐步回溫，仍須觀察中古屋議價率、預售成交價格、住宅價格指數及待售新成屋庫存是否同步改善，才能進一步確認市場是否完成築底。

         陳孟筠提到，展望下半年，可從4個面向觀察房市是否由調整逐步走向穩定：

         第1、金融環境與資金流向：觀察利率、房貸核准率、貸款成數及銀行排撥狀況，並同步關注股市與房市間的資金配置變化，判斷房市資金動能是否改善。

         第2、供給量與庫存去化：除建照、開工及預售推案量外，更應關注使照交屋與待售新成屋庫存。目前待售新成屋已達歷史高檔，未來去化速度將直接影響建商推案與價格策略。

         第3、交易量與價格磨合：交易量是否持續回升，以及中古屋議價率、預售成交價與住宅價格指數是否止穩，將是判斷房市是否真正築底的重要訊號。

         第4、政策與結構性需求：青安3.0、信用管制等政策將影響短期買氣，而中長期則應進一步觀察產業投資、就業所得、人口與家庭結構變化，判斷真正具備持續性購屋需求的區域與產品。

         整體而言，當前市場並非單純的「房市好或壞」，而是進入更細緻的結構調整階段。企業景氣擴張不等於住宅買氣同步回升，未來房市表現將更取決於產業動能、資金條件、區域基本面與產品定位。

(文/蔡佩蓉)