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危機入房市 估價四大原則報你知

工商時報C4理財百寶箱
2008-10-30


         近來國際間發生金融風暴,波及台灣整體經濟面,股市與房市在信心不足情形下,均呈現嚴重下滑趨勢,造成許多民眾資產大幅縮水,過去很夯的基金投資熱,此時反而變成了解約風潮,國內大部分資金流向體質較佳的金融行庫,政府為擴大內需產業,採取降息的貨幣策略,利率逐漸走低的態勢,投資不動產似乎又變成最壞的時代最in的選擇,然要如何掌握『長期』投資購屋竅門,茲以不動產估價應掌握的原則供大家參考:


  1. 供需原則:不動產的量體消長,牽動著價格的變動,如該區域住宅大樓產品供給量過剩,而實質購屋需求並未增加,供過於求勢必造成價格向下修正,故投資該類產品時需特別謹慎;而具建築特色,強調頂級建材、飯店式管理,甚至有名人進住的豪宅市場,由於供給量十分稀少,相對的抗跌性較佳,便成為消費金字塔頂端族群投資的上選標的。
  2. 替代原則:不動產具有相當的異質性的特色,區位具無可取代性的三角窗,亦或是學區人潮鼎沸的店面,這些地點極佳的產品因有著極穩定的租金收入來源,替代性低與得天獨厚的區位優勢就像是房市的威而剛,房價歷久不衰,相當適合長期投資收租的民眾。
  3. 預測原則:雖然目前市場普遍不看好這一、二年的房市發展,買方將主導未來市場的變化,於是逢低買進的時間點拿捏就顯得格外的耐人尋味,但所謂「千金難買早知道」,與其預測房價最低點的水位,不如跟著區域重大建設的進程,預測當地往後房市可能變化,以長期投資的角度,通常都會有意外的收穫。
  4. 競爭原則:炙手可熱的明星地段,通常已存在著需求者的競爭,價格容易被哄抬超出該區域不動產應有合理的行情,故最SMART的投資者總是會另尋未來潛力發展地帶,不隨波逐流,競爭者少買進的價格水準,通常在不景氣時佔盡了便宜,又能享受未來增值的利益。