首頁 > 正心觀點 > 估價專欄

市地重劃前、後地價查估模式探討

土地問題研究季刊 Vol.13 / NO.1
2014-07-01


壹、前言

         市地重劃係就都市計畫指定之特定範圍內土地,以交換分合之開發手段,將地界不整、畸零狹小或未面臨道路之土地,重新劃定其界址及地形,使之成為皆正臨道路、可立即建築之整齊宗地;同時亦併同重劃工程施工,將區內部分公共設施予以闢建完成。而重劃區內之公共設施用地及辦理重劃所需之工程、重劃費用、貸款利息,皆由區內土地所有權人依受益程度差異,按不同比例負擔,每位地主扣除重劃負擔,配回改良後可開建築之原有土地。

         近年市地重劃糾紛頻傳、爭訟不斷,土地分配不公問題尤為甚者,探求其原因不外乎在於長期以來各界漠視「重劃前、後地價查估」之重要性,以至不實的地價查估,嚴重影響參與重劃地主權益。對於強調以重劃、前後地價查估來反映地主的受益程度,公平負擔精神之整體開發理念,顯得格外的諷刺。基本上,重劃前、後地價為計算重劃區公共設施用地負擔、費用負擔、土地交換分合或繳交差額地價、領取現金補償等措施之主要標準。換言之,不動產估價師於重劃前、後地價查估之準確度,關係著開發者在重劃負擔之計算以及土地分配設計之合理與否,倘地價查估結果若存有瑕疵,則會直接影響重劃業務之公平性。

         因此,市地重劃開發案能否成功,根源問題在於不動產估價師有無奉行重劃受益者負擔精神,落實重劃前、後地價的查估規範,兼顧開發者與地主間、地主與地主間的衡平責任。本文試圖就市地重劃土地分配的公式原理,探討現行重劃前、後地價查估種種問題,並具體建議不動產估價報告書應以何種模式呈現,俾便不動產估價師於市地重劃中發揮應有的角色功能。

貳、現行重劃前、後地價法令規範盲點

参、重劃前、後地價與土地分配公式關聯性

一、計算全區的平均負擔

二、計算個別地主的負擔

三、做為「調整分配」改算重劃前面積之基礎

四、繳交差額地價與領取現金變通補償之標準

肆、重劃前地價查估模式探討

伍、重劃後地價查估模式探討         

陸、應用於不動產估價報告書之具體建議

一、價格種類

二、價格日期

三、重劃前、後地價查估程序

四、重劃前、後地價查估方法

五、重劃前、後地價查估調整因子、調整率

柒、地價評議問題

捌、總結

         如何衡平處理重劃前、後地價間的差異,以一套嚴謹的查估過程、審議程序,以及多重的救濟管道,是市地重劃良性發展重要的課題。冀望未來社會各界多能重視不動產估價師於其中所扮演的關鍵角色,給予專業上的肯定,以落實真正的土地正義。


(欲瞭解更多內容,請點選右上PDF圖示)