首頁 > 正心焦點 > 採訪新聞

3大趨勢看2023年房市 底定量縮格局

自由時報
2023-09-18


         正心不動產估價師聯合事務所6日發布第二季大台中房市分析季報,在建物買賣移轉登記數量部分,受到貨幣緊縮政策及平均地權條例影響,房市量能仍受到抑制,惟恰逢連續兩季皆有新屋交屋潮挹注,而使整體移轉棟數表現不至於差強人意,總結房市表現以及全年預測,正心不動產估價師聯合事務所推測下半年適逢總統大選,市場普遍觀望,在無大量新案挹注下,下半年即會出現開工量減情形,2023年量縮格局底定。


         在土地成交價格部分,第二季都內土地各類均價表現與上季相比:住宅區價略跌0.7萬/坪;商業區下滑5.6萬/坪;工業區小跌1.7萬/坪;農業區小漲1.1萬/坪;其他土地價揚7.4萬/坪。都外土地各類均價與上季相比:甲建小漲1.1萬/坪;乙建上揚5.8萬/坪;丙建持平;丁建大漲7.5萬/坪;農牧用地成長1.7萬/坪;其他則價揚1.2萬/坪。


         第二季住宅區土地均價約29.8萬/坪;商業區土地均價約42.1萬/坪;工業區土地均價約16.3萬/坪;農業區土地均價約8.8萬/坪。本季僅農業區土地價揚逾1萬/坪,住宅區、商業區及工業區土地皆走跌,尤以商業區價跌近6萬/坪最多。


         近年來區分所有建物建坪平均單價為:大樓單價約22.5萬/坪,華廈單價約17.5萬/坪,公寓單價約16.3萬/坪。以長期而言,呈微幅上漲趨勢。最新112年Q2區分所有建物建坪單價表現:大樓29.9萬/坪,季增11.6%、年增9.9%;華廈23.6萬/坪,季衰退8.9%、年漲2.6%;公寓22.7萬/坪,季微揚0.4%、年成長3.7%。


         近年來各類型建物平均總價為:透天厝總價約1,620萬,大樓總價約1,170萬,華廈總價約620萬,公寓總價約480萬。長期而言,透天厝及大樓總價易有明顯漲跌幅度,反觀華廈及公寓的部分則幾無變化。觀察112年Q2各類產品總價變化:透天厝持平;大樓連兩季上揚;公寓大幅拉升至近800萬水位,為歷史次高;華廈略跌。


         依據第二季實價登錄資料顯示,整體建物買賣交易仍以住宅大樓及透天厝產品為主,其成交數量比例分別為58.0%與19.9%,交易以總價500~1,000萬元為主,佔35.7%。就各類型建物之主力總價帶分析,交易量則集中在北屯區、南屯區及南區。北屯區遇交屋潮高峰期,包含陸府森山、惠宇大容、登陽城之華等數案,全區有0.7~2.9萬/坪不等之漲幅;南屯區有精銳Garden One、勝美敦美、碧國光體建築等高單價個案進場,致全區價格攀升,整體價揚達10萬/坪;南區適逢惠田上書房及女王萬歲整批交屋,成交價分別為31.8~39.8萬/坪、25~35.9萬/坪。


         正心不動產估價師聯合事務所市場研究室陳孟筠協理表示,從前述各項數據總結三個重點:其一、當房市展望佳時,會積極推出新案並加快興建時程,帶動建照及開工量成長,反之,則會出現萎縮。現階段建照量已出現有感收斂,表示建商轉趨保守放緩推案節奏,致新申請建照量銳減,即便取得建照後,也可能因應市場變化(轉差)而申請展延開工。端看今年上半年開工量雖較去年同期增加523戶、年增3.4%,呈微幅上升,然推測下半年適逢總統大選,市場普遍觀望,在無大量新案挹注下,下半年即會出現開工量減情形,今年量縮格局底定。


         其二、受限於央行管制都內土地貸款成數,蛋黃區域市場交易熱度下滑,價格同步受到壓制,故今年第二季都內土地成交價格多呈下修;反觀都外土地受限程度較低,相比之下仍有發展空間,故出現獵地外移情形,亦間接推升都外土地成交價格。


         其三、不論係新屋或中古屋,住宅大樓主力總價帶皆有上調情形,改以總價介於1,000~1,500萬元間為市場主力,表示總價低於仟萬的物件愈漸稀少,通膨時代下雖帶動資產增值,但對有買房需求的民眾來說,無疑是於無形中提高購屋痛苦指數,進而迫使政府實施一連串的打炒房政策。


(文/張瀞勻)