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估價專欄

市地重劃土地分配問題初探

社團法人台中市地政市公會會刊 第32期
2019-04-15


壹、前言

         市地重劃為政府利用都市計畫取得公共設施的方式,亦是落實平均地權促進土地利用的一種地籍整理、地權分配的整體開發,然不管是公辦重劃抑或是自辦重劃,土地所有權人遭受開發者以都市計畫強制性的手段被動式參與,法令上卻仍以市地重劃實施辦法以及獎勵所有權人辦理市地重劃辦法這二個不及法律效果的法規命令,來規範與架構重劃相關作業及約束人民的財產權,實在有檢討修正之必要。

         這幾年整體開發市地重劃的糾紛頻繁,土地分配問題尤為甚者,除了以做為分配基礎重劃前後地價查估,尚未有較明確估價準則外,有關土地所有權人之「原位次」分配原則,亦因許多操作模式規定不甚明確、合理。因此,地主的抗爭屢傳,土地公告異議時有所聞,數量之多無形耗費很多的社會成本、行政效能、司法資源,茲就部分問題於本文提出探討,供各界參酌。

貳、現行土地分配方法及位置之規範

         有關市地重劃土地分配原則,於平均地權條例並無明確之規定,只有在第56條第四項將土地分配之規範及設計之事項,授權給重劃之中央主管機關內政部訂之,故真正有較具體之分配準則,則散見於市地重劃實施辦法第31條,共有七大項之條文。     

參、原位次分配原則之盲點

         然市地重劃後之土地分配位置,有面臨道路條件及街廓有優劣之差異,亦即所臨道路寬度大小及是否為街角地之分,以及是否毗鄰外部性優質或嫌惡之公共設施,未來地價的看 漲性,再再影響參與重劃之土地所有權人配地權益。因此,難免會產生地主為自身的利益

    肆、具體建言

        在此呼籲中央主管機關,應修改不切時宜的配地法令,在不妨礙原位次地主間的權益時,賦予彈性配地空間,讓鄰地地主間有一個協調配地機制,讓人民真正感受到政府設計市地重劃制度的德政。


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