徵收補償應從心態及觀念改變做起 土地正義才有實現的一天

         近年來由於苗栗大埔、彰化中科四期等政府浮濫徵收土地事件，導致各地被徵收民眾組成自救會抗爭，官民間的衝突情形日趨嚴重，引發社會各界高度關注。

         徵收補償最核心問題就是「價格」的公正性，如果沒有查估出公平、合理的市場價格，就永遠無法制定出符合老百姓利益的徵收補償機制，然「價格」的種類及認定方式百百種，在民間約略有：不同交易條件的實際成交價—「實價」、一般正常交易價格的「市價」，不同時期的行情價格的「時價」、不動產估價技術規則所訂的「正常、限定、特定、特殊價格」；或在公部門地價人員訪查的「案例價」、無成交實例的「推估價」、改良型地價基準地的「基準地價」、課持有稅及租金收益基礎的「公告地價」、課移轉稅及徵收補償標準的「公告現值」，令人看了就眼花撩亂、一頭霧水。

         從民國初年施行國父的平均地權理念，規定地價採自行申報，到建國百年的今天即將要實價登錄，但仍舊衍生出好幾種的查估模式及法令依據，如以土地徵收給予民眾合理補償的角度而言，究竟哪一套標準較無爭議，還是政府說了就算，至今仍然眾說紛紜、沒有共識。更成為了許多反對不動產交易資訊透明化、實價登錄、實價課稅、市價補償人士、團體的塘塞之詞。

         正因如此，內政部年初即著手委託學者研擬徵收制度檢討改進措施，但非常遺憾的行政院高層卻未採納該研究報告之具體建議，將「市價」補償的認定機制委由民間專業估價者辦理查估，在行政院版的土徵條例修正草案中，竟然規劃仍以各地政單位地價人員蒐集買賣實例予以推估，與民間版主張委由公正之第三人查估立場大異其趣，亦與現今主流產學意見及國際的趨勢相背離，引發在野黨及社會各界的不滿及撻伐，茲就下述論點說明政院版荒謬之處：

1. 立場不適當：土地徵收精神是指國家行使上位所有權取消人民下位所有權並給予合理補償的處分行為。因此，徵收者與被徵收人之間立場是對立的，但彼此身分卻不對等，故徵收價格之查估需由非交易相對立場第三人執行方能杜絕爭議，倘若需地、徵收、查估機關、異議處理皆為政府部門情形下，雖非屬同一組織之執掌，即便查估結果仍須提交地價評議委員會審議，但仍無法去除外界對行政機關間下指導棋，所有遊戲規則都還是公部門一手掌控，造成球員兼裁判立場不超然、客觀，小百姓無力對抗大政府之疑慮。
   
   
2. 角色易混淆：該版修正條文第三項要求「各直轄市、縣(市)主管機關應經常調查轄區地價動態，每六個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據」。此舉無異讓原本每年需查估公告現值、地價基準地及每三年公告地價之全國一O八所地價人員業務量雪上加霜，並且一昧要求公部門查估課稅基礎之公告現值、地價，又要調查徵收補償土地市價之動態，恐演變多重價格皆由公部門查估，形成職掌不清、角色錯亂之怪象，修法之美意恐淪為效率、效能不彰之窘境。
   
   
3. 市價查估模式不明確：另該版修正條文最後一項「查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項等辦法，由中央主管機關定之」。此次土徵條例修正案政府以及民眾之間最大的爭執點就是查估的主體究竟為何？因為這涉及未來土地正義「完全補償」的精神是否落實，被徵收人能否得到公平且合理的補償價款，端賴土徵條例把此修正條文的內容明確化，絕非將如此關鍵的「查估機制」授權給中央主管機關定之，此舉無異違反了法律保留原則，亦讓外界覺得政府還是想要主導一切，人民完全沒有更多選擇公平的查估方式，及爭取自身權益的權利。

         另就現行條例第三十一條針對建築改良物之補償費查估模式，很遺憾行政院在此次修正版本並未納入修正條文中，故在此提出具體修正建議如下。

1. 應皆按市價補償：現行第三十一條文最後一項「建築改良物及農作改良物之補償費，由直轄市或縣(市)主管機關會同有關機關估定之；其查估基準，由中央主管機關定之」。然馬總統既已明確表示土地應按市價補償，故「舉重以明輕」建築改良物與農作改良物(俗稱地上物)當然亦需以同樣原則查估市價來公平、合理補償之。
   
   
2. 查估方式之提升與整合：目前各縣市皆有各自拆遷補償自治條例，其補償標準、查估方法、計價模式…琳瑯滿目、不一而足，形成一國多制的怪異現象，因此，中央政府不應放任各縣市政府自訂規定迴異的地上物拆遷補償標準，應遵循不動產估價師法所授權之不動產估價技術規則，對於建築改良物之重建價格覈實估價並扣除折舊額計算殘值，以確保地上物查估補償之客觀公正性。

         不動產估價師法乃立法院八十九年九月十九日三讀通過，隔月四日總統公佈實施，並自九十年起每年由考試院舉辦專技人員高考及三次特考，至今考試及格且至少二年實務經驗養成之不動產估價師，已受委任提供各級法院、金融機構、資產管理、公開發行公司，以及許多行政機關、國營事業執行不動產鑑價服務，每年有數十萬件案量，顯示不動產價師的社會功能已獲得各界的信賴與認同。且歐美、日韓等先進國家，甚至中國大陸於土地及其地上改良物徵收補償皆以委由土地或不動產估價師查估，足見不動產徵收補償委由不動產估價師查估已成為世界的潮流與國際的趨勢。

         而不動產估價師法第十四條明定「不動產估價師受委託人之委託，辦理土地、建築改良物、農作改良物及其權利之估價業務」；另第十六條第一項明定「不動產估價師受委託辦理各項業務，應遵守誠實信用原則，不得有不正當行為及違反或廢弛其業務上應盡之義務」；再者，該法第三十~四十條亦有相關的獎懲規定。上述法律已明文記載土地及其地上改良物之鑑價，屬不動產估價師的法定業務，並已有相當明確的法律約束與規範，且從業人員係皆由國家高考及格並具備豐富市場實務，學經歷涵養、素質皆高之專業人士擔綱，能否勝任地價及地上物查估作業實無庸置疑。

         既然不動產估價師為政府所建立專業證照制度，知名地政學者林英彥、殷章甫、吳容明、張金鶚、徐世榮、莊孟翰…等教授皆一致公開表示，應善用其不動產估價技術，政府只要提高層次以監督的角度輔導不動產估價師做好土地及其改良物徵收補償查估作業，就足以降低社會交易成本與公務機關的行政負擔，並徹底保障人民的身家財產權益，而非以自身執行選手兼裁判的立場處理地價查估的問題。

         然而現階段行政部門只為便宜行事，而無心站在庶民百姓的立場，看待土地徵收補償機制，其作為已不知不覺捨棄已立法建立的不動產估價師制度，其心實在可議。尤其現行土地公告現值相對偏低，加上市場價格並非公開透明，以公告現值加乘的補償價款是永遠不會令人滿意的，所以在未導入公正的補償機制時，就沒辦法達到真正公平與合理。倘若未能結合地政業界最高層級的專門職業技術人員，協助民眾解決地價查估不公疑慮，建立政府公信力，未來不管何種補償機制，將永遠不被人民所接受，關於徵收補償的爭議就會不斷的上演。

         選戰已進入白熱化的階段，大家希望看到的是具體、明確的改革方案，而非騷不到人民真正癢處的模糊戰術，馬總統實現公義社會的口號猶言在耳，但究竟只是一時的選舉口號，還是要決心做出符合人民期待的真改革，老百姓眼睛是雪亮的，既然要革新就不要只做半套，否則修了法律條文，而政府想掌控一切的心態卻沒有調整，最後淪為新瓶換舊酒或是換湯不換藥，為德不卒的愚民政策。

         總言之，要徹底改變積病已久的土地徵收及地價查估制度，只要執政者有決心其實並不難，大陸、日本及歐美國家均能，相信中華民國也能！