不動產估價「初勘」新制之我見

一、前言

         不動產估價師產業現階段所面臨的問題多如牛毛，而大家公認最頭疼的就是「惡性削價競爭」，過去每當同業聚會的場合，許多估價師不免發牢騷指責特定案件報價一家比一家低，無奈都沒有具體解決之道，讓人深刻體會到「專業無價，經不起比價，比了價之後，專業就會變得很廉價」，更有人戲稱「無價」與「無價值」不過差了一個字罷了，在自由競爭市場的制度下，冰凍三尺、非一日之寒，這樣常態「紅海」現象每天不斷上演，如不積極想一個較為正向的對策，估價師又能怨得了誰呢？

         我在三年前剛就任台中公會理事長職務時，便開始思索如何改善估價師們業務上相互殘殺的問題，於是在既有公會輪案辦法中，創設了「初勘」機制。實施至今正好將滿三年，令人振奮的是已收到相當大的成效，甚至，台中公會已有許多會員事務所開始沿襲仿效，成功案例更是屢見不鮮。因此，今年3月9日全聯會會員代表大會正式提案全面推廣「初勘」，也獲得在場會員代表一致贊同，產業良性發展找到新的契機，估價師的未來逐漸露出新的曙光…。

二、何謂初勘

         「初勘」顧名思義意旨：「不動產估價案件在未報價階段的前置作業流程，並預先收取一定的顧問諮詢費(初勘費)」。類似律師的談話諮詢費用，經由與當事人充分討論，聽取其意見、想法，並蒐集、整理相關的文件資料，清楚整個案件成因、源由後，以確立是否興訟或是另謀其他解決之道；另如醫師的看診費用，瞭解患者各項症狀，嘗試找出病灶真正來源，以決定身體要檢查的地方及未來治療的方向，之後才知道要怎麼下處方籤，或是進行何種手術。如此方能讓律師及醫師檢視工作內容，作為後續核定費用之依據，這也是專業人士一種無可取代的時間成本概念。

         事實上，在不動產估價技術規則第二章估價作業程序中，第九條確定估價基本事項以及第十條有關於擬定估價計畫，已明訂估價師在正式作業之前應盡的義務，與檢視作業步驟、進度及所需的時間、人力、經費，方能嚴謹、綿密的估算鑑定費用，於執行上也較能有條不紊。

三、現階段報價盲點

         然而目前大多數的估價師事務所，所採行的報價方式主要為搭配提供客戶「粗估」，再以初估值的一定費率加計基本費用後，復考量案件的繁複性質再做報價，這樣粗糙的簡易流程產生諸多的後遺症。

         首先，未正式委託前粗估勘估標的約略市場行情，容易使得「估價業務房仲化」，也較會掉入「配合估值」的道德風險之中；同時，無形更降低估價師的專業水平，讓外界覺得不動產估價的工作不過爾爾，不需任何標準化程序，也非得一定要按照技術規則，客戶就能輕易取得報價單，甚至勘估標的大約估值。

         於是大家都忽略了初勘的重要性，估價師為爭取到業務，在未充分檢視、瞭解案件繁複程度時，報價情形可謂南轅北轍，客戶樂於拿著報價單貨比三家，結果就是低價者取得，羊毛出在羊身上，出具報告書的品質便可想而知了。這樣怎能怪罪委託人不尊重估價產業，因為，一直以來大家都這樣簡易的報價，劣質的報告也讓客戶也撈不到好處，最後導致消費者、估價產業雙輸的局面。

四、設計初勘制度的理由

        一個鑑估委託案在沒有周全勘估標的的內容，及充分聽取當事人委託的緣由、估價目的、條件、價格種類、日期…等估價前提下，相當籠統的報價對當事人及估價師其實是相當不嚴謹且不負責任的。

        然而每個評估案均要調閱相關圖說資料，確定估價基本事項，分析產權、現況、使用管制及至現場確認勘估標的使用情形，在未正式受委託前已耗費事務所一定的人力、物力、時間成本，如果進行前置作業之前沒有先向客戶收取一定金額的初勘費，我想估價師不但很有可能做白工，更會讓估價師的專業資源被濫用、尊嚴被踐踏，無法達到以價制量高水平及高品質的最適狀態。

        因此，有了「初勘」這個完整且標準化的作業程序，可以精準的掌握案件狀況，大幅降低同業間惡性競爭、劣幣逐良幣的情事發生，消弭與客戶間不必要的委託糾紛與交易成本，也讓估價師的專業得以彰顯、尊嚴得以維護。

        由台中公會的經驗可以看出來，外界對初勘的制度是可以接受且認同的，願意繳交初勘費的委託人，對於公正、客觀、高品質的報告書也同樣充滿了期待，與其籠統、粗糙的報價程序，作出來的報告書品質沒有恰如其分，其實，他們更願意先繳交初勘費，請估價師蒐集整理各項產權、使用管制、圖說…等資料、到現場了解標的現況，並坐下來充分溝通討論之後再進行報價，如此更能讓外界體會不動產估價的工作不若外界想像那麼簡單、容易。

五、初勘的實施流程 (如圖一)

六、初勘的配套措施

        在台中公會接案標準化作業中，在未先行初勘程序前秘書處是不得任意報價，必須要經由上述的初勘流程(詳圖一)，填寫「評估案件初勘表」(詳表一)之後，方能進入另一個報價階段，過去的收費標準表也慢慢的被預計今年將設計完成的「案件分析表」所取代，而初勘費充其量不過是個預繳性質，在未來的正式委託鑑價費用中，可以直接扣除初勘費，對客戶而言並非是額外的支出負擔。至於初勘費多少方為合理，交由市場機制去決定。 (案件分析表下一期再跟大家完整說明)

七、結語

        事實上，很多估價案件對客戶而言，報告書結論內容對他們的權益是舉足輕重的，今天有估價業務的需求，除了法令強制規定外，再者就是外界對估價師存在一定的專業信任程度，而我們要如何提供成熟、完整的標準作業模式，尤其，業務開始接觸的那一霎那，便開始產生委託人對估價產業的評價。因此，初勘的作業能不慎重其事嗎？

        目前估價界由於尚未有報告書評鑑制度，故還未能進化到「優勝劣敗」成熟產業的狀態，所以，公會這邊就必須創立有助於產業發展新的制度，改變雖然是辛苦的，對現況是有衝擊的，但唯有突破傳統的窠臼才有機會浴火重生，台灣的估價產業不應如此蕭條，您說是嗎？

表一、評估案件初勘表